Haziran 2026’da konut kira artış tavanı %32,24 olarak kesinleşti (5 Haziran’da açıklanan Mayıs TÜFE 12 aylık ortalaması). Açıklamanın ardından masamıza düşen ilk soru hep aynı oldu: “Ev sahibim bunun çok üstünde istiyor, ne yapabilirim?” Kısa cevap: yasal tavanı aşan talep, sözleşmede yazıyor olsa bile geçersizdir (Türk Borçlar Kanunu Md. 344). Ama doğru tepkiyi vermek, paniğe kapılıp ya fazlasını ödemekten ya da hiç ödememekten daha önemli. Aşağıda Şikayetvar ve hukuk forumlarındaki 2026 başvurularından damıttığımız üç tipik vakayı, her birinin nasıl çözüldüğünü ve adım adım izlenecek yolu Hukuk Masası olarak açıyoruz.

Not: Aşağıdaki vakalar gerçek başvuru kalıplarını temsil eder; isimler ve tutarlar örnektir, hukuki mekanik gerçektir.

Vaka 1 — “%50 İstedi, Sözleşmede de Öyle Yazıyordu”

Durum: Eskişehir’de oturan bir okurumuz, aylık 20.000 TL kira ödüyordu. Sözleşme Haziran’da yenileniyordu; ev sahibi 30.000 TL (%50) talep etti ve “sözleşmede ‘piyasa koşullarına göre artar’ yazıyor” dedi.

Ne yaptı:

  1. Yasal tavanı hesapladı: 20.000 × 1,3224 = 26.448 TL.
  2. Haziran kirasını 26.448 TL olarak ödedi; banka açıklamasına “Haziran 2026 kira, yasal tavan %32,24, fazlası ihtirazi kayıtla reddedilmiştir” yazdı.
  3. Ev sahibine iadeli taahhütlü bir yazı gönderip fazla talebi kabul etmediğini, sözleşmedeki “piyasa koşulları” ifadesinin TBK Md. 344’ün emredici tavanını aşamayacağını bildirdi.

Sonuç: Ev sahibi, farkı dava etmenin önce zorunlu arabuluculuk sonra Sulh Hukuk anlamına geldiğini öğrenince geri adım attı; 26.448 TL kabul edildi. Sözleşmeye yazılan yüksek artış maddesi, yasal tavanı aşan kısmı bakımından hükümsüzdür — kâğıtta yazması onu geçerli kılmaz.

Vaka 2 — “Sözleşmede %45 Sabit Artış Maddesi Vardı”

Durum: İzmir’de bir kiracı, 15.000 TL kira ödüyordu. Sözleşmesinde “her yıl %45 artırılır” maddesi vardı; ev sahibi bu maddeye dayanarak 21.750 TL istedi.

Ne yaptı: Yasal tavanı (15.000 × 1,3224 = 19.836 TL) ihtirazi kayıtla ödedi, fazlasını reddetti. Ev sahibi ısrar edince arabuluculuğa başvurdu (kira uyuşmazlıklarında 2023’ten beri zorunlu ilk adım).

Sonuç: Arabuluculuk toplantısında ev sahibinin avukatı, sözleşmedeki %45’lik sabit oranın TBK Md. 344 karşısında tavanı aşan kısımda geçersiz olduğunu kabul etti; taraflar 19.836 TL’de anlaştı, dava aşamasına gerek kalmadı. Arabuluculuk, ilk toplantıdan itibaren 3 hafta içinde sonuçlandı.

Vaka 3 — “Asgari Ücret Arttı, Kira da O Kadar Artacak”

Durum: Bursa’da bir kiracıya ev sahibi, “asgari ücret yılda %30 arttı, senin kira da en az o kadar artacak” diyerek tavanın üstünde rakam dayattı.

Ne yaptı: Kiracı yasal tavanı ihtirazi kayıtla ödedi. Ev sahibi kabul etmeyince arabuluculuğa gidildi; anlaşma çıkmadı ve anlaşamama tutanağıyla taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde kira tespit davası açıldı.

Sonuç: Mahkeme, kira artışında ölçünün 12 aylık TÜFE ortalaması olduğunu, asgari ücretin kira artış formülü olarak kullanılamayacağını (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi yerleşik içtihadı) vurguladı ve kirayı yasal tavan üzerinden tespit etti. Kiracının ihtirazi kayıtla ödeme yapmış olması, fazla ödeme yapmadan haklarını korumasını sağladı.

Ev Sahibi Fazla İsterse — Doğru Sıra

  1. Tavanı hesapla, ihtirazi kayıtla öde. Haziran yenilemesi için tavan %32,24. Ödeme açıklamasına fazlasını kabul etmediğini yaz. Bu, “rızayla ödedi” iddiasını baştan keser.
  2. Yazılı bildir. İhtarname (noter) ya da iadeli taahhütlü mektupla fazla talebi reddet; dayanağın TBK Md. 344.
  3. Zorunlu arabuluculuğa başvur. Anlaşmazlık sürerse adliyedeki arabuluculuk bürosuna başvur. Bu adım atlanırsa açılacak dava usulden reddedilir. Süreç en fazla 3 (+1) hafta.
  4. Sulh Hukuk’ta kira tespit davası. Arabuluculuk anlaşamamayla biterse, anlaşamama tutanağını ekleyerek taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava aç.

En Sık Yapılan Hatalar

  • ❌ Fazla zammı reddedip kirayı hiç ödememek. Temerrüt doğar, tahliye davası açılır. Tavanı mutlaka öde.
  • ❌ Sözleşmedeki yüksek artış maddesini geçerli sanmak. TBK Md. 344 emredicidir; tavanı aşan madde o kısımda geçersizdir.
  • ❌ İhtirazi kayıt düşmeden fazla tutarı ödemek. Sonradan “rızayla ödedi” denmesine yol açar.
  • ❌ Arabuluculuğu atlayıp doğrudan dava açmak. Dava usulden reddedilir (kira uyuşmazlıklarında dava şartı).
  • ❌ Asgari ücret artışını kira formülü sanmak. Ölçü 12 aylık TÜFE ortalamasıdır, asgari ücret değil.

paradefter Hukuk Masası Yorumu

Bu dosyalarda gördüğümüz ortak çizgi şu: ihtilafı kazanan, bağıran değil belgeyi tutan taraf oluyor. Ev sahibi yüksek rakamı çoğu zaman “bir denerim” diye söylüyor; kiracı tavanı ihtirazi kayıtla ödeyip yazılı itirazını dosyaladığında masadaki güç dengesi anında değişiyor. Çünkü ev sahibinin fazla farkı tahsil etmesi için önce arabuluculuk sonra dava yolu var ve bu yolun sonunda büyük ihtimalle yasal tavan çıkıyor — bunu bilen ev sahibi genelde ilk aşamada uzlaşıyor.

İkinci nokta: 2023’te gelen zorunlu arabuluculuk, kiracının değil aslında her iki tarafın lehine işliyor. Mahkeme yükü ve süresi düşünüldüğünde, 3-4 haftada biten bir arabuluculuk, iki yıla yayılan bir davadan ucuz. Kiracı haklıysa arabuluculuk masasında çoğu zaman sonucu alıyor; haksızsa da erken öğrenmiş oluyor.

Yasal Uyarı

Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır ve genel hukuki çerçeveyi anlatır. Kira uyuşmazlıkları sözleşmenin metnine, tarafların sıfatına ve somut olaya göre değişir. Kendi dosyanız için bir avukata ya da adliyedeki arabuluculuk bürosuna danışın. paradefter Hukuk Masası içeriklerini mevzuat.gov.tr ve Yargıtay kararları üzerinden hazırlar; hiçbir yazı somut başvurunun yerini tutmaz.

Kaynaklar

Editöryal Kontrol

Bu yazı paradefter Hukuk Masası tarafından 05.06.2026’te hazırlandı. Mevzuat değişiklikleri ve resmi kurum açıklamaları takip edilir; içerik güncel mevzuata göre düzenli olarak revize edilir. Hata bildirimi veya geri bildirim için [email protected].