2026 yılında elde edilen konut kira gelirinde istisna sınırı 58.000 TL. Yıllık konut kira geliriniz bu tutarın altındaysa beyanname vermeniz gerekmez; üzerindeyse Mart 2027’de beyan verirsiniz. (Mart 2026’da verilen, 2025 gelirlerine ait beyanda sınır 47.000 TL idi.) Bir ya da birkaç dairesi olan herkesin yılda bir kez karşılaştığı soru bu: “Bu yıl beyan verecek miyim, yoksa sınırın altında mı kaldım?” Aşağıda Vergi Masası olarak sınırı, götürü ile gerçek gider tercihini ve beyannamenin adımlarını tek tek açıyoruz.
Mesken vs İşyeri: İki Ayrı Sistem
Mesken (konut) ile işyeri kira geliri ayrı kurallara tabidir, en sık karışan nokta da burası. Konutta yıllık bir istisna sınırı çalışır: sınırın altında kalan tutar vergi dışıdır. İşyerinde ise tablo farklı: kirayı ödeyen taraf genellikle ödeme anında %20 stopaj keser. Beyan zorunluluğu konut istisnasıyla değil, GVK md. 86/1-c’deki eşikle belirlenir. Stopajlı işyeri kirası (birden fazla işverenden ücret ve stopajlı menkul sermaye iratlarıyla birlikte) 2026 gelirleri için 400.000 TL’yi aşmıyorsa beyan edilmez.
Bu rehberde ağırlıklı olarak mesken kira gelirini ele alıyoruz, çünkü okurlarımızın büyük bölümünün durumu bu.
2026 Mesken Kira İstisna Sınırı
193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 21. maddesi mesken kira gelirine her yıl yeniden belirlenen bir istisna tanır. 2026 takvim yılı için bu tutar 58.000 TL (Seri No: 332 Gelir Vergisi Genel Tebliği, R.G. 31.12.2025, Sayı 33124 5. Mükerrer). Tablodaki “yıl”, kiranın elde edildiği yıldır. Beyan bir sonraki yılın Mart ayında verilir:
| Gelir yılı | İstisna | Beyan ayı |
|---|---|---|
| 2023 | 21.000 TL | Mart 2024 |
| 2024 | 33.000 TL | Mart 2025 |
| 2025 | 47.000 TL | Mart 2026 |
| 2026 | 58.000 TL | Mart 2027 |
| 2027 (tahmin) | ~74.000 TL | Mart 2028 |
Pratik anlamı:
- Yıllık mesken kira geliriniz 58.000 TL altındaysa: beyanname vermenize gerek yok.
- Üzerindeyse: tüm geliriniz beyanname kapsamına girer, 58.000 TL istisna düşülür, kalan kısım gelir vergisi dilimlerine göre vergilendirilir.
2027’ye bakış: istisna ne kadar olacak?
Kanunun mükerrer 123. maddesi, md. 21’deki tutarı her yıl bir önceki yılın yeniden değerleme oranında artırır. Hesaplanan tutarın %5’ini aşmayan kesirler dikkate alınmaz. Cumhurbaşkanı sonucu %50’ye kadar artırabilir ya da indirebilir. Formül geçmişle tutuyor: 47.000 TL × 1,2549 (2025 oranı %25,49) = 58.980 TL, kesir atılınca 58.000 TL.
TÜİK’in 3 Kasım 2026 tarihli Ekim Yİ-ÜFE bülteniyle 2027 oranının girdisi %27,83 olarak oluştu. Aynı formülle 58.000 × 1,2783 = 74.141 TL çıkıyor; kesir atılırsa yaklaşık 74.000 TL. Bu bizim hesabımızdır, resmî tutar değildir. Oranın resmî ilanı Kasım sonunda, istisna tutarının kendisi ise yıl sonundaki gelir vergisi genel tebliğiyle açıklanır. Ayrıntı için Yeniden Değerleme Oranı 2027 yazımıza bakın.
Götürü Gider mi, Gerçek Gider mi?
Matrahı düşürürken iki yol arasından seçim yaparsınız. İkisi de meşru; hangisinin sizi daha az vergiye götürdüğü dairenizin masraf profiline bağlı.
Götürü Gider Yöntemi (%15)
- Beyan ettiğiniz kira gelirinin %15’i hiçbir belge istenmeden gider olarak düşülür.
- Tek bir fatura toplamanıza gerek kalmaz.
- Bir kez seçtiyseniz 2 yıl boyunca bu yöntemde kalmanız zorunlu; ertesi yıl “gerçek gider daha iyiymiş” deyip geri dönemezsiniz.
- Kısacası: pratik, evraksız, ama masrafınız yüksekse para bırakır.
Gerçek Gider Yöntemi
Bu yolda dairenize ait gerçek harcamaları belgeleyerek indirirsiniz:
- Yapılan onarımlar, bakım ve tadilat
- Sigorta primleri
- Aidat (apartman yönetimi)
- Emlak vergisi
- Kiraya verdiğiniz bir adet konut için, edinildiği yıldan itibaren 5 yıl boyunca edinme bedelinin %5’i (yalnız o konutun kira hasılatından düşülür)
- Vergisi ödendiyse satış için ödenen komisyon
Burada her kalem fatura, makbuz veya dekontla ispatlanmalı. Elinizde belgesi olmayan harcama, ne kadar gerçek olursa olsun matrahtan düşülemez. Pratikte en çok kaçırılan belgeler aidat dökümü ve sigorta poliçesidir; yıl içinde bir klasörde biriktirmek Mart ayında işinizi kolaylaştırır.
Hangi Yöntem Avantajlı?
Karar aslında tek bir karşılaştırmaya iner: belgeli giderleriniz, kira gelirinizin %15’ini geçiyor mu?
- Yıllık belgeli gideriniz kira gelirinizin %15’inden fazlaysa gerçek gider sizi kazançlı çıkarır.
- Daha düşükse ya da belge toplamak külfetliyse götürü gider hem basit hem yeterlidir.
Somut bir örnekle:
- Yıllık kira: 100.000 TL
- Götürü gider tutarı: 15.000 TL (otomatik düşer)
- Belgeli gerçek masraf (onarım + sigorta + aidat + emlak vergisi): 25.000 TL
Bu tabloda gerçek gider 10.000 TL daha düşük matrah demek — yani daha az vergi. Belgeleriniz toparlıysa tercihiniz nettir.
Beyanname Verme Süreci (Mart Ayında)
Beyannameyi her yıl Mart ayı sonuna kadar vermeniz gerekir. İşlem tamamen çevrimiçi: e-Devlet’ten ya da GİB’in İnteraktif Vergi Dairesi’nden birkaç dakikada tamamlanır.
- e-Devlet’e girip “Gelir İdaresi Başkanlığı — İnteraktif Vergi Dairesi” hizmetine geçin.
- “Yıllık Gelir Vergisi Beyannamesi”ni seçin. Sisteme tanımlıysa önceden doldurulmuş Hazır Beyan’ı kullanmak en pratik yoldur.
- Kira gelirinizi yıllık brüt tutar olarak girin (varsa demirbaş geliri de buna dahil).
- Götürü ya da gerçek gider yöntemini işaretleyin. Gerçek gideri seçtiyseniz belgelerinizin toplamını yazın.
- Beyannameyi imzalayıp gönderin; tahakkuk fişi anında oluşur.
Verginiz iki taksite bölünür:
- 1. taksit: Mart sonu, beyanname ile birlikte
- 2. taksit: Temmuz sonu
Ödemeyi banka, kredi kartı veya doğrudan e-Devlet üzerinden yapabilirsiniz.
Sıkça Yapılan Hatalar
Sonuç: Hangi Senaryoda Neredesiniz?
| Durum | Ne yapmalı |
|---|---|
| Tek dairem var, yıllık geliri 58.000 TL altında | Beyan yok |
| Tek dairem var, yıllık geliri 58.000 TL üstünde | Mart’ta beyan + gerçek/götürü gider seçimi |
| 2 dairem var, ikisinin toplamı sınırın üstünde | Beyan zorunlu |
| Dairemi anne/babama ya da kardeşime bedelsiz veriyorum | Beyan yok (GVK md. 73 — usul, füru, kardeş) |
| Dairem boş duruyor | Beyan yok (fiili kira geliri yok) |
| İşyeri kiraya verdim, kiracı stopaj kesti | 2026 gelirinde toplam 400.000 TL’yi aşmıyorsa beyan yok; aşıyorsa beyan + stopaj mahsubu |
| Maaşım + kira gelirim brüt 1.500.000 TL’yi aşıyor | Konut istisnası yok — kiranın tamamı beyana girer |
Özetle: kararı belirleyen, kira gelirinizin istisna sınırının altında mı üstünde mi kaldığı ve gelirin gerçekten elinize geçip geçmediğidir. Beyanı zamanında ve doğru yöntemle vermek hem gecikme cezası riskini ortadan kaldırır hem de ileride bir inceleme gelirse arkanızı sağlama alır. Tereddütte kaldığınız her noktada mali müşaviriniz ve GİB’in resmi rehberi yeterli iki dayanaktır.
Editöryal Kontrol
Kaynaklar
- 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu — md. 21, 73, 74, 86, 103, mükerrer 123 (mevzuat.gov.tr)
- 7566 sayılı Kanun — Resmî Gazete, 19.12.2025, Sayı 33112 (md. 1 ve 38)
- TÜİK — Üretici Fiyat Endeksleri, Ekim 2026 (bülten 58035)
Bu yazı paradefter Vergi Masası tarafından 12.05.2026’te hazırlandı, 09.11.2026’da güncellendi. Mevzuat değişiklikleri ve resmi kurum açıklamaları takip edilir; içerik güncel mevzuata göre düzenli olarak revize edilir. Hata bildirimi veya geri bildirim için [email protected].
