“Sözleşmen bitti, evi boşalt” — kiracıların en sık duyduğu ama çoğu zaman yasal dayanağı olmayan cümle bu. Konut kirasında sözleşmenin süresinin dolması tek başına tahliye sebebi değildir; sözleşme her yıl kendiliğinden uzar (TBK Md. 347). Ev sahibi ancak sayılı yasal sebeplerle tahliye isteyebilir ve bunların çoğu sıkı şartlara bağlı. Aşağıda Şikayetvar ve hukuk forumlarındaki 2026 başvurularından damıttığımız üç tipik tahliye vakasını — ihtiyaç, tahliye taahhütnamesi ve 10 yıllık uzama — nasıl sonuçlandıklarıyla birlikte Hukuk Masası olarak açıyoruz.
Not: Aşağıdaki vakalar gerçek başvuru kalıplarını temsil eder; isimler örnektir, hukuki mekanik gerçektir.
Vaka 1 — “Oğlum Oturacak” Dedi, Sonra Eve Başkası Taşındı
Durum: Ankara’da bir okurumuz, ev sahibinin “oğlum evleniyor, daireye o oturacak” gerekçesiyle açtığı ihtiyaç tahliyesi davası sonucu evi boşalttı. İki ay sonra aynı daireye, kendisinden daha yüksek kira ödeyen yeni bir kiracının taşındığını öğrendi.
Ne yaptı: Yeni kiracının varlığını belgeledi — apartman girişindeki isim, kapıcı tanıklığı, ilan sitelerindeki eski kira ilanı ve yeni elektrik aboneliği. Önce zorunlu arabuluculuğa, anlaşma çıkmayınca sulh hukuk mahkemesinde tazminat davasına başvurdu.
Sonuç: Mahkeme, ev sahibinin ihtiyaç iddiasının samimi olmadığını tespit etti. TBK Md. 355 uyarınca tahliye ettirilen konut 3 yıl içinde haklı sebep olmaksızın kiraya verildiği için ev sahibi, eski kiracıya bir yıllık kira bedeli tutarında tazminat ödemeye mahkûm edildi. Buradaki ders: ihtiyaç gerekçesiyle çıkarıldıysanız, evin sonradan ne olduğunu takip edin — samimi olmayan ihtiyaç pahalıya patlar.
Vaka 2 — Girişte İmzalatılan Boş Tarihli Tahliye Taahhüdü
Durum: İstanbul’da bir kiracı, kontratla aynı gün, ev sahibinin önüne koyduğu tarihi boş bırakılmış bir tahliye taahhütnamesi imzaladı. İki yıl sonra ev sahibi taahhüde bir tarih yazıp icra takibiyle tahliye istedi.
Ne yaptı: Kiracı, taahhüdün kiralananın tesliminden önce/aynı anda alındığını savundu; imzanın kontrat tarihiyle aynı güne denk geldiğini sözleşme ve teslim belgeleriyle gösterdi. İcra takibine süresinde itiraz etti.
Sonuç: Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre kiralananın tesliminden önce veya tesliminle aynı anda alınan tahliye taahhüdü geçersizdir — çünkü kiracı bu aşamada baskı altındadır. Taahhüt geçersiz sayıldı, tahliye talebi reddedildi. Geçerli bir taahhüt için belge teslimden sonraki bir tarihte düzenlenmiş olmalıydı. Ayrıca ev sahibi, taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde harekete geçmek zorundadır.
Vaka 3 — 10 Yıllık Kiracı: Sebepsiz Fesih (Bu Sefer Yasal)
Durum: Bursa’da 2016’dan beri aynı evde oturan bir kiracıya ev sahibi, 2026 sonunda “sözleşmeyi yenilemeyeceğim, herhangi bir sebep göstermek zorunda değilim” diyen bir ihtarname gönderdi.
Ne yaptı: Kiracı önce hakkını araştırdı; çıkmak istemiyordu. Ancak TBK Md. 347’yi kontrol edince durumun ev sahibi lehine olduğunu gördü.
Sonuç: Konut kira sözleşmesi 10 yıllık uzama süresinin sonunda ev sahibi tarafından sebep gösterilmeksizin feshedilebilir (TBK Md. 347). 2016’da başlayan kira, 10 uzama yılını 2026’da doldurdu; ev sahibi her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirim yaptığı için fesih geçerliydi. Kiracının bu durumda tazminat hakkı doğmaz; yalnızca taşınma için makul süre ister. Ders: uzun süredir aynı evdeyseniz 10. yıl eşiğini takvime alın — o eşikten sonra korumanız zayıflar.
Tahliye Sebepleri ve Süreler — Özet
| Sebep | Dayanak | Kritik şart / süre |
|---|---|---|
| Ev sahibi/yakını konut ihtiyacı | TBK Md. 350 | Gerçek+samimi; kira bitiminden 1 ay içinde dava; 3 yıl kiralayamaz |
| Yeni malik (satın alan) ihtiyacı | TBK Md. 351 | Edinme tarihinden 1 ay içinde ihtar, 6 ay sonra dava |
| Yeniden inşa / esaslı tadilat | TBK Md. 350 | Oturmayı imkânsız kılan proje şart |
| Yazılı tahliye taahhüdü | TBK Md. 352/1 | Teslimden sonra tarihli; tarihten 1 ay içinde icra/dava |
| Bir kira yılında iki haklı ihtar | TBK Md. 352/2 | Kira yılı sonunda dava |
| 10 yıllık uzamanın dolması | TBK Md. 347 | 3 ay önceden yazılı bildirim, sebep gerekmez |
| Kira ödememe (temerrüt) | TBK Md. 315 | 30 günlük ihtar; ilamsız icra (arabuluculuk istisna) |
En Sık Yapılan Hatalar
- ❌ “Sözleşme bitti, çıkmam gerek” sanmak. Süre dolması tek başına tahliye sebebi değildir; sözleşme kendiliğinden uzar.
- ❌ Girişte imzalanan tahliye taahhüdünü geçerli sanmak. Teslimden sonra tarihli değilse bağlamaz.
- ❌ İhtiyaç gerekçesiyle çıktıktan sonra evi takip etmemek. 3 yıl içinde başkasına kiralanırsa tazminat hakkınız var.
- ❌ Tahliye davası öncesi arabuluculuğu atlamak. İlamsız icra yolu hariç, dava usulden reddedilir.
- ❌ İhtara hiç cevap vermemek / hiç ödememek. Temerrüt tahliyenin en kolay yoludur; kirayı düzenli ödeyin.
paradefter Hukuk Masası Yorumu
Tahliye dosyalarında belirleyici olan, çoğu zaman “haklı olmak” değil süreyi ve belgeyi yönetmek. İhtiyaç tahliyesinde ev sahibinin eli güçlü görünür; ama 3 yıllık yeniden-kiralama yasağı, samimiyetsiz ihtiyacı pahalı bir kumara çevirir — bu yüzden çıkarıldıysanız evi bir süre takip etmek, çoğu kiracının atladığı en değerli adımdır.
Tahliye taahhütnamesi ise kâğıt üstünde korkutucu, pratikte çoğu zaman çürük. Girişte, kontratla aynı anda imzalatılan taahhütlerin büyük kısmı geçersizdir; panikle evi boşaltmadan önce belgenin tarihine bakmak gerekir. Son olarak 10 yıl eşiği: bu, kiracı korumasının zayıfladığı tek nokta. Uzun süredir aynı evdeyseniz, ev sahibinin bu kapıyı kullanabileceğini önceden bilmek, sürpriz yaşamamanızı sağlar.
Yasal Uyarı
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır ve genel hukuki çerçeveyi anlatır. Tahliye uyuşmazlıkları sözleşmeye, belgelere ve somut olaya göre değişir; süreler hak kaybına yol açacak kadar kritiktir. Kendi dosyanız için bir avukata ya da adliyedeki arabuluculuk bürosuna danışın. paradefter Hukuk Masası içeriklerini mevzuat.gov.tr ve Yargıtay kararları üzerinden hazırlar; hiçbir yazı somut başvurunun yerini tutmaz.
Kaynaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu Md. 347-356 — mevzuat.gov.tr
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu — mevzuat.gov.tr
- İlgili rehber: Kira Sözleşmesi Yenileme 2026
- İlgili deneyim: Ev Sahibi Fazla Kira Zammı İstedi — Vakalar
- İlgili rehber: Haziran 2026 Kira Artış Oranı (%32,24)
Editöryal Kontrol
Bu yazı paradefter Hukuk Masası tarafından 06.06.2026’te hazırlandı. Mevzuat değişiklikleri ve resmi kurum açıklamaları takip edilir; içerik güncel mevzuata göre düzenli olarak revize edilir. Hata bildirimi veya geri bildirim için [email protected].
