Emlak satış vergisi hesaplama adımları
Alış-satış farkı + endeksleme = değer artışı kazancı vergisi.

Ev sattınız mı? Veya satmayı planlıyor musunuz? Türkiye’de emlak satışı iki ayrı vergi/harç ile gelir: değer artışı kazancı vergisi (5 yıl kuralı) + tapu harcı. Bu rehberde 2026 itibarıyla net.

İki Ayrı Yük

1. Değer Artışı Kazancı Vergisi (Gelir Vergisi)

5 yıl kuralı:

  • Evi 5 yıldan az süre ellinizde tuttuysanız → değer artışı kazancı vergisi ödenir
  • 5 yıl ve sonrasında satarsanız → vergisiz

2. Tapu Harcı

Her satışta:

  • Satış bedelinin %4’ü harç
  • Alıcı ve satıcı eşit böler (her biri %2)
  • Uygulamada çoğu zaman alıcı öder (pazarlık)

Değer Artışı Kazancı Hesabı

Formül:

Kazanç = Satış bedeli - (Alış bedeli × Endeksleme katsayısı)

Endeksleme: Alış bedelini, satış tarihine kadar Yİ-ÜFE oranıyla güncellemek. Bu enflasyon kaynaklı suni kazancı vergiden korur.

Örnek

  • 2023’te 1.000.000 TL’ye aldım
  • 2026’da 2.500.000 TL’ye sattım
  • 2023-2026 arası Yİ-ÜFE artışı: %80 (varsayım)
  • Endekslenmiş alış bedeli: 1.000.000 × 1.80 = 1.800.000 TL
  • Değer artışı kazancı: 2.500.000 - 1.800.000 = 700.000 TL

Vergi hesabı:

  • 2026 istisna sınırı (varsayım): 150.000 TL
  • Vergi matrahı: 700.000 - 120.000 = 580.000 TL
  • Dilimlere göre: yaklaşık 130.000-150.000 TL vergi

Muafiyet Durumları

Beyanname Süreci

  1. Satış yılında Mart ayı sonuna kadar yıllık gelir vergisi beyannamesi
  2. e-Devlet → “Yıllık Gelir Vergisi Beyannamesi”
  3. “Değer Artışı Kazancı” bölümünü doldurun
  4. Endeksleme tablosunu kullanın (GİB sitesinde her yıl yayınlanır)
  5. Vergi iki taksitte: Mart + Temmuz

Tapu Harcı Ödemesi

Tapu devri sırasında:

  1. Banka veya tapu müdürlüğünde harç ödenir
  2. Genelde alıcı tüm harcı yatırır (pazarlık konusu)
  3. Dekont tapuya sunulur
  4. Aynı gün devir gerçekleşir

Sıkça Yapılan Hatalar

  • ❌ “5 yıldan önce sat, fark yok” sanmak — büyük vergi yükü
  • ❌ Endeksleme yapmadan tam kazancı vergi matrahı sanmak
  • ❌ İstisna sınırını ihmal etmek — düşürülür
  • ❌ Tapu harcı tahsil etmeyi pazarlık etmemek — büyük tutarda

Sonuç

Konut sattığınızda iki vergi yükü vardır. 5 yıl kuralı kritik — mümkünse 5 yıl bekleyin. 5 yıl içinde satıyorsanız mali müşavirinizden endeksleme + istisna sınırı hesabı yapın. Tapu harcı %4 (alıcı + satıcı %2’şer) her satışta var, planlamaya dahil edin.