Apartman aidatı 3 ayda %120 zamlandı. Veya yönetici sizden habersiz 50.000 TL’lik onarım kararı aldı, payınızı çıkardı. Ya da aidat ödemeyince icra dairesinden tebligat geldi. Apartman aidat ihtilafları Türkiye’de en sık yaşanan komşu uyuşmazlığı; Kat Mülkiyeti Kanunu (634) kapsamında çözülür. 2026 Mayıs ayında Şikayetvar ve Hukuk Forum sayfalarında paylaşılan üç gerçek vakayı, sulh hukuk mahkemesi yolu ve icra itirazı sürecini paradefter Hukuk Masası perspektifinden anlatıyoruz.
Apartman Aidatı — Yasal Çerçeve
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (kısaca KMK) Türkiye’de çok katlı yapıların hukuki temelini belirler. Apartman aidatı için kritik maddeler:
| Madde | Konu |
|---|---|
| Md. 20 | Ortak gider katılma yükümlülüğü (boş daire dahil) |
| Md. 30 | Kat malikleri kurulu oylama oranları |
| Md. 32 | Yönetici yetkileri ve sınırları |
| Md. 33 | Kararlara itiraz hakkı (sulh hukuk mahkemesi) |
| Md. 39 | Yöneticinin defter ve fiş tutma zorunluluğu |
| Md. 42 | Yönetici görevden alma şartları |
Aidat Kalemleri (Tipik Apartman)
| Kalem | Aylık Tipik Tutar (2026) | Kontrol Edilen |
|---|---|---|
| Kapıcı maaşı + SGK | 35.000 - 45.000 TL/ay | Bordro + SGK bildirimi |
| Asansör bakım | 3.500 - 6.000 TL/ay | Aylık bakım faturası |
| Temizlik + malzeme | 5.000 - 8.000 TL/ay | Fatura, hizmet sözleşmesi |
| Elektrik ortak alanlar | 4.000 - 8.000 TL/ay | TEDAŞ/EPDK faturası |
| Su ortak alanlar | 1.500 - 3.000 TL/ay | İSKİ/ASKİ faturası |
| Doğalgaz ortak alanlar | 3.000 - 6.000 TL/ay | BOTAŞ faturası |
| Sigorta | 1.000 - 2.500 TL/ay | DASK + yangın |
| Bahçıvan/peyzaj | 2.000 - 4.000 TL/ay | Fatura |
| Bakım onarım rezervi | 5.000 - 15.000 TL/ay | Yıllık birikim |
| Toplam (40 daireli site) | 60.000 - 95.000 TL/ay | Bütçe |
40 daireli sitede daire başı aidat: 1.500-2.400 TL/ay. Yüksek aidat genelde ek hizmet (havuz, fitness, spa, çocuk parkı, güvenlik) içerir.
3 Gerçek Vaka — 2026 Mayıs
Vaka 1: Ayşe Hanım — Aidat 1.800 → 4.200 TL (%133 Artış)
Profil: Ayşe Hanım, 45 yaş, İstanbul Maltepe’de 80 daireli site. Mayıs 2025’te aidat 1.800 TL, Mayıs 2026’da 4.200 TL olduğunu öğrendi.
Süreç:
- Mayıs 2026 — Yöneticiye yazılı itiraz: “Aidat %133 arttı, gerekçesi nedir? Bütçeyi incelemek istiyorum”
- Yöneticinin yanıtı: “Kat malikleri kurulu Aralık 2025’te onayladı, sizin de katılmanız gerekirdi”
- Ayşe Hanım’ın ekstra inceleme: Kurul tutanağı istedi → tutanak teslim edilmedi, “yöneticinin yanında” denildi
- Sulh Hukuk Mahkemesi davası: Maltepe Sulh Hukuk Mahkemesi’nde “kat malikleri kurulu kararının iptali” davası
- Sonuç (8 ay sonra): Mahkeme tutanak ve oylama kayıtlarını istedi, yönetici net belge sunamadı. Kurul kararı iptal edildi. Aidat eski seviyesine döndürüldü, 8 aylık fark (8 × 2.400 = 19.200 TL) iade edildi.
Yorum: Yönetici kurul tutanağı + oylama listesi + bütçe ekini her zaman kat malikine sunmak zorunda. Sunmadığı an mahkeme karara karşı çıkıyor.
Vaka 2: Hasan Bey — Boş Yazlık Aidatı, Hizmet Yok
Profil: Hasan Bey, 60 yaş, Antalya Alanya’da 60 daireli sitede yazlık. Daireyi yılda 2 ay kullanıyor. Site Mart-Ekim arası açık, Kasım-Şubat kapalı. Aylık aidat 3.000 TL.
Sorun:
- Sitede Kasım-Şubat arası hiçbir hizmet sunulmuyor: kapıcı tatilde, havuz boş, asansör kapalı, ortak alan ısıtılmıyor
- Ancak yönetici 12 ay × 3.000 TL = 36.000 TL aidat talep ediyor
Süreç:
- Hasan Bey’in itirazı: “Hizmet sunulmuyor, neden ödüyorum?”
- Yöneticinin cevabı: KMK Md. 20 — boş daire de aidat öder, hizmet sunulup sunulmaması ödemeyi etkilemez
- Hukuki danışma: Avukat, KMK Md. 20’nin ortak giderlere katılma zorunluluğunu vurguladığını, ancak fiilen sunulan hizmet karşılığı olmasının da gerektiğini açıkladı (Yargıtay 18. HD 2021/3142)
- Sulh Hukuk Mahkemesi davası: “Hizmet sunulmayan dönem aidatlarının indirilmesi”
- Sonuç (12 ay sonra): Mahkeme kısmi kabul etti. Kasım-Şubat 4 ay aidat %50 indirilmiş olarak ödenecek (yani 1.500 TL/ay), Mart-Ekim 8 ay tam tarife. Yıllık aidat: 4 × 1.500 + 8 × 3.000 = 30.000 TL (eski 36.000 TL yerine). 6.000 TL/yıl tasarruf.
Yorum: Yazlık sahibi için bu karar çok önemli emsal. Apartmanın 12 ay boyunca aynı düzeyde hizmet sunduğunu ispatlayamayan yönetici karşısında aidat indirimi mahkemece kabul ediliyor.
Vaka 3: Sema Hanım — Asansör Onarımı İçin 80.000 TL Pay
Profil: Sema Hanım, 38 yaş, Ankara Çankaya’da 20 daireli apartmanda. Yönetici “asansör yenileme” için daire başı 80.000 TL ek aidat istedi.
Sorun:
- Sema Hanım’a karar yazılı olarak gönderilmedi, sadece WhatsApp gruptan duyuruldu
- Diğer maliklerden çoğu da bu kararı öğrendiklerini söylediler
- Mahkeme savcılığında oylama yapılmış mı belirsiz
Süreç:
- Sema Hanım yazılı talep: “Kat malikleri kurul tutanağını istiyorum, oylama oranını öğrenmek istiyorum”
- Yönetici tutanağı vermek istemedi, “elektronik kayıtlarda” denildi
- 8 kat maliki imzalı talep: Olağanüstü kat malikleri kurulu çağrısı (1/3 oran şart, 20 daire için 7 kişi şart)
- Toplantıda: 80.000 TL kararı için 4/5 çoğunluk (KMK Md. 30) şartı arandı; aslında basit çoğunluk ile geçirilmişti — yani kanunsuz
- Yeni karar: Asansör onarımı için gerçek teklif alımı yapıldı (3 firma), en uygun teklif 22.000 TL/daire olarak seçildi. Yönetici görevden alındı.
Yorum: Büyük ek harcamalar (KMK Md. 30/c) için 4/5 oybirliği şart. Bu kuralı bilen kat maliki kendini koruyabilir; bilmeyen yönetici keyfine bağlı kalır.
Adım Adım Hak Arama Süreci
Adım 1: Yöneticiye Yazılı İtiraz (KMK Md. 33)
Dilekçe yapısı:
- Konu: “…tarihli aidat kararına itirazımız”
- Kişisel bilgiler + daire numarası
- İtiraz konusu: “Aidat tutarının %X artması orantısızdır” / “Yönetici keyfi karar almıştır” vb.
- Talep: “Kararın iptali, geriye dönük iade”
- Belgeler: kurul tutanağı, bütçe, harcama fişleri (varsa)
- Tarih + imza
Nasıl verilir?
- Şahsen — yöneticiye imzalı tutanakla
- APS posta — yöneticinin adresine
- KEP — yönetici adına kayıtlı e-posta
- Site WhatsApp grup — yetersizdir, hukuken delil değildir
Adım 2: Olağanüstü Kat Malikleri Kurulu
Toplantıyı kim çağırabilir? KMK Md. 28:
- Yönetici (kendi inisiyatifi)
- Kat maliklerinin 1/3’ü (en az) imzalı talep
- 1/3 talep edilmezse yönetici 30 gün içinde çağırmazsa Sulh Hukuk Mahkemesi’nden talep edilir
Toplantı gündemi:
- Yöneticinin görevden alınması (KMK Md. 42)
- Yeni bütçenin onayı veya iptali
- Yeni yönetici seçimi
- Yapılan harcamaların incelenmesi
Adım 3: Sulh Hukuk Mahkemesi Davası
Hangi davalar açılır?
| Dava Konusu | Maddesi | Süresi |
|---|---|---|
| Kurul kararı iptali | KMK Md. 33 | 30 gün (karardan itibaren) |
| Yöneticinin görevden alınması | KMK Md. 42 | Süresiz |
| Aidat indirimi / iade | KMK Md. 20 | 10 yıllık zaman aşımı |
| Yöneticinin tazminat sorumluluğu | KMK Md. 38 | 1 yıllık zaman aşımı |
Süreç: Dava dilekçesi → mahkeme tebligatı → diğer kat malikleri davayı bildirir → bilirkişi (mali müşavir, mimar) atanması → karar (genelde 8-14 ay).
Maliyet: Dava harcı + avukat ücreti ~15-30 bin TL.
Adım 4: İcra Takibi İtirazı (Aidat Ödememe Sonrası)
Yönetici aidat alacaklarını icra takibi ile tahsil edebilir (KMK Md. 20). Süreç:
- İcra emri tebligatı — borçluya posta veya elden tebliğ
- 5 iş günü içinde itiraz dilekçesi veya borç ödeme
İtiraz gerekçeleri:
- Aidat tutarı haksız (orantısız artış, kurul kararı yok)
- Hizmet sunulmadığı dönemi içeriyor (boş site dönemi)
- Yönetici keyfi karar aldı
- Borç tutarında hesap hatası var
İtiraz sonrası: Yönetici 1 yıl içinde itirazın iptali davası açmazsa icra düşer.
paradefter Yorumu — Aidat İhtilafında Bilinmeyen 3 Detay
1. Aidatın “gecikme zammı” KMK Md. 22’de düzenli — yöneticinin keyfi belirlediği rakam değil
Yaygın yanılgı: “Geciken aidata %5 ay başına faiz işliyor.” Yanlış. KMK Md. 22 gecikme zammını gecikilen aydan itibaren, yıllık TÜFE üzerinden hesaplar. 2026’da yıllık TÜFE %35 → aylık %2,9. Yani aidat 30 gün geç ödenirse %2,9 gecikme zammı uygulanır, %5 değil. Yönetici daha yüksek tutar talep ediyorsa yasal değil, fazla tahsilatı geri istersiniz.
2. Aidat ödememesi tek başına icra sebebi değil — yöneticinin önce yasal süre tanıması gerek
KMK Md. 22 yöneticinin önce iadeli taahhütlü mektupla 30 günlük ödeme süresi tanımasını zorunlu kılar. Bu mektup yoksa direkt icra başlatılamaz. Mahkeme bu eksikliği gerekçe gösterip icra takibini iptal edebilir. Yönetici ihtarname göndermeden icra yapıyorsa bu güçlü itiraz argümanı; avukat yardımıyla icra durdurulur.
3. Aidat borcunu ödediğinizi ispatlamak senin sorumluluğun — banka havalesi şart
Yöneticiye elden aidat verirsen fiş almadığında borç doğmuş kalır; banka havalesi yapmadığını ispatlayamazsın. Tüm aidat ödemelerini banka havalesi veya EFT ile yapın; sitenin bankamatik hesabına yönetici hesabı yerine apartman tüzel kişiliği adına olmalı. Yönetici kişisel hesabına aidat istiyorsa yasal değildir, KMK Md. 39 gereği apartman adına banka hesabı şart.
2026’da Pratik Karar Senaryosu — Burcu Hanım
Durum: Burcu Hanım, 40 yaş, İstanbul Beşiktaş’ta 24 daireli apartmanda. Aidat 2.500 TL/ay (uygun). Yönetici 2026 Şubat’ta “dış cephe boyama için daire başı 65.000 TL ek aidat” istedi, WhatsApp grup üzerinden duyurdu. 12 kat maliki “Bu kararı ne zaman aldık?” itiraz etti. Yönetici cevap vermedi, Mayıs’ta 65.000 TL talep eden tebligat gönderdi.
3 senaryo:
| Senaryo | Aksiyon | Sonuç |
|---|---|---|
| A — Öde, sonra sorun | 65.000 TL şimdi öde, sonra iade için mahkemeye git | Yıllarca para hapsi, mahkeme uzar |
| B — Ödeme + paralel hukuki süreç | Yöneticiye yazılı itiraz, ihtarname, sulh hukuk davası | Süreç 8-12 ay, hizmet kesintisi var |
| C — Diğer maliklerle birlik + olağanüstü kurul | 1/3 oran ile (8 kişi) olağanüstü kurul çağırarak yönetici azil + karar iptali | En etkili, 1-2 ay |
Pratik tavsiye: Senaryo C en güçlüdür çünkü tek kişi değil kollektif hareket gerektirir.
Adım adım:
- Hafta 1: Burcu Hanım itiraz eden 12 kat maliki ile WhatsApp grup kurar (“Aidat İtiraz Grup”)
- Hafta 2: 8 kişi imzalı olağanüstü kat malikleri kurulu toplantı talebi yöneticiye verilir (1/3 = 24/3 = 8)
- Hafta 3-4: Yönetici 30 gün içinde çağırmazsa sulh hukuk mahkemesinden talep: toplantı yetkisi alınır
- Hafta 5: Toplantıda gündem: (a) yöneticinin görevden alınması; (b) “dış cephe boyama” kararının iptali; (c) yeni yönetici seçimi; (d) gerçek teklif alımı kararı
- Hafta 6: Yeni yönetici 3 firmadan teklif alır → ortalama daire başı 22.000-30.000 TL çıkar (eski 65.000 TL değil)
- Hafta 7-8: Yeni karar kabul edilir, aidat tarihçesi şeffaflaştırılır, banka hesabı apartman tüzel kişiliği adına açılır
Maliyet: Avukatlık 4.000-8.000 TL (8 kat maliki paylaşırsa kişi başı 500-1.000 TL). Tasarruf: kişi başı 35.000-43.000 TL.
Sıkça Yapılan Hatalar
- ❌ Aidat itirazını WhatsApp grupta yapıp yazılı belge ile takip etmemek — Hukuki delil olmaz
- ❌ Yönetici tutanağı vermiyorsa “olamaz” diye geçiştirmek — Kanunla zorunlu, mahkemeye gidilir
- ❌ Aidat ödememe konusunda tek kalmak — Diğer maliklerle birlik daha güçlü
- ❌ İcra tebligatı sonrası 5 günü kaçırmak — Borç kesinleşir, banka haczi başlar
- ❌ Yöneticinin kişisel hesabına aidat ödemek — Apartman tüzel kişiliği hesabı şart
Sonuç
Apartman aidat ihtilafları Kat Mülkiyeti Kanunu (634) kapsamında çözülür. Yöneticinin keyfi kararı, orantısız artış, gerekçesiz ek aidat ve hizmet sunulmayan dönem talepleri kat malikleri kurulu ve sulh hukuk mahkemesi ile düzeltilir. En etkili strateji: diğer kat malikleriyle olağanüstü kurul çağırmak (1/3 oran ile), yöneticiyi gerekirse görevden almak. İcra tebligatında 5 iş günü itiraz süresi kritiktir. Tüm ödemeler banka havalesi ile, tüm kararlar yazılı tutanak ile belgelenmelidir.
Yasal Uyarı
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır. Apartman aidat ihtilafları kişisel durumlara göre değişir; mutlaka bir avukatla veya kat mülkiyeti uzmanı ile görüşün. Sulh hukuk mahkemesi süreci hukukidir; profesyonel destek olmadan ilerlemek risklidir.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu: mevzuat.gov.tr
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (mülkiyet bölümü): mevzuat.gov.tr
- 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu: mevzuat.gov.tr
- 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun: mevzuat.gov.tr
- Yargıtay 18. Hukuk Dairesi (kat mülkiyeti uzmanlık): yargitay.gov.tr
- Türkiye Barolar Birliği: barobirlik.org.tr
- İlgili rehber: Emlak Vergisi 2026
- İlgili rehber: Banka Haksız Ücret İadesi Deneyim
