Günübirlik Kiralamada Yeni Kural: Evrak Eksikse 30 Gün, Sonra İptal

27 Ekim 2026 tarihli Resmî Gazete’de (Sayı 33413) yayımlanan tek maddelik bir yönetmelik değişikliği, günübirlik kiralama izin belgesinin en sessiz riskini büyüttü: evrak uyuşmazlığı.

Değişiklik kısa. 28/12/2023 tarihli Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Faaliyetlerinin Düzenlenmesine İlişkin Yönetmeliğin 12. maddesinin dördüncü fıkrasının ikinci ve üçüncü cümleleri yeniden yazıldı ve yayımı tarihinde yürürlüğe girdi. Ama sonucu kısa değil: aynı fiilin yaptırımı idari para cezasından belge iptaline yükseldi.

Eski cümle, yeni cümle

İzin belgeli konutların denetimi 10 Ekim 2025’te (R.G. Sayı 33043) iki aşamalı hâle getirilmişti: önce dosya, sonra konut. 27 Ekim değişikliği bu yapının ilk aşamasının yaptırımını değiştirdi.

İki yönlü bir sertleşme var. Birincisi kapsam: eskiden sadece “eksik” evrak sayılıyordu; şimdi “uygun olmayan” evrak ve “bilgilerde değişiklik” de aynı sonucu doğuruyor. İkincisi yaptırımın cinsi: ödenip geçilen bir para cezası değil, faaliyetin kendisini bitiren bir iptal.

Fıkranın geri kalanı değişmedi: denetim periyodu hâlâ en az iki yılda bir, denetim hâlâ ilk olarak evrak kontrolüyle başlıyor, evrak temizse yerinde denetime geçiliyor.

”Belgelendirmeye esas bilgi ve belgeler” nedir

Yönetmelik bu ibareyi tanımlamıyor — ama izin belgesi başvurusunda neyin istendiğine bakarak çerçeveyi çıkarmak mümkün. 5. maddenin ikinci fıkrası şunları zorunlu tutuyor:

• Gerçek kişide kimlik/pasaport fotokopisi ve imza örneği yoksa imza beyannamesi
• Tüzel kişide vergi kimlik numarası ile ticaret sicil veya MERSİS numarası
• Konut üzerindeki hakları gösteren güncel tapu örneği/kaydı (tapuda konut amaçlı kayıt yoksa konut olarak düzenlenmiş yapı kayıt belgesi)
• Paylı mülkiyette pay ve paydaş çoğunluğunu sağlayan maliklerin yazılı onayı; elbirliği mülkiyette tüm maliklerin onayı
• Çok bağımsız bölümlü binada, binadaki konut nitelikli tüm bağımsız bölümlerin kat malikleri tarafından oy birliğiyle alınan kararın noter onaylı örneği
• Aynı binada aynı kiraya veren adına beşi geçen konut sayısında işyeri açma ve çalışma ruhsatı (site içindeyse ilave olarak tüm kat maliklerinin oy birliği kararı)
• Vekâleten başvuruda noter düzenlemeli vekâletname

İzin belgesinin kendi içeriği de dar bir liste (md. 7): belge sahibinin adı veya ticaret unvanı, konutun adresi, belge tarihi ve numarası, konutta konaklayabilecek azami kişi sayısı.

Yani evrak denetiminde karşılaştırılacak şey, dosyadaki bu kalemlerin bugünkü gerçeklikle örtüşüp örtüşmediği. Tapu kaydı değiştiyse, malik yapısı değiştiyse, oy birliği kararını veren kat malikleri değiştiyse ya da ruhsat gerektiren eşik aşıldıysa dosya “değişiklik meydana gelmiş” hâle geliyor.

Zaten var olan 30 günlük bildirim yükümlülüğü

Bu değişikliği okurken karıştırılması kolay ikinci bir 30 gün var ve o kanunda, yönetmelikte değil.

7464 sayılı Kanun md. 4/2-(b): Kiraya verenin miras dışında bir hukuki işlemle değişmesi ve bu değişikliğin tapu siciline tescil tarihinden itibaren otuz gün içinde bildirilmemesi hâlinde 50.000 TL idari para cezası uygulanır.

Md. 5/1-(c): (b) bendinin uygulanmasını takiben verilecek otuz günlük sürede, yeni kiraya veren tarafından devir başvurusu yapılmaması veya değişiklik uygun görülmesine rağmen yükümlülüklerin yerine getirilmemesi hâlinde izin belgesi iptal edilir.

Md. 3/6: Gerçek kişi belge sahibinin ölümünden itibaren üç ay içinde mirasçılar başvurmazsa izin belgesi geçersiz hâle gelir.

Dolayısıyla satış hâlinde iki ayrı yol birlikte işliyor: bildirim yapılmazsa önce kanundaki para cezası ve devir penceresi, ardından — 27 Ekim’den sonra — iki yıllık evrak denetiminde doğrudan iptal riski.

İzin belgesinin iptal sebepleri — tam liste

7464 sayılı Kanunun 5. maddesi iptali beş başlıkta topluyor; yönetmelik 12/4 bunlara evrak kaynaklı iptali ekliyor:

paradefter yorumu: kâğıt hatası, fiziksel eksiklikten daha ağır cezalandırılıyor

Değişikliğin asıl sonucu, tek bir fıkra içindeki iki denetim yolunun birbirinden kopmasıdır.

12. maddenin dördüncü fıkrası aynı cümle dizisinde iki rejim kuruyor. Yerinde denetim yolu kademeli: eksiklik → 15 gün → ikinci denetim → para cezası + yeniden 15 gün → üçüncü denetim → iptal. Yani duman dedektörü takılmamış bir konut, belgesini kaybetmeden önce iki uyarı ve bir para cezası görüyor; toplam en az 30 günlük düzeltme süresi ve araya giren bir mali yaptırım var.

Evrak yolu ise 27 Ekim’den itibaren tek adımlı: uyuşmazlık → 30 gün → iptal. Arada para cezası yok, ikinci denetim yok. Eski metinde bu yolun da bir ara kademesi vardı (50.000 TL ceza); o kademe kaldırıldı.

Sonuç şu: noter onaylı kararın bir eki eksik olmasının yaptırımı, yangın söndürücünün bulunmamasının yaptırımından daha ağır. Kamu güvenliği açısından ikincisi daha ciddi; idari süreç açısından ilki daha hızlı sonuçlanıyor. Düzenlemenin iç mantığı muhtemelen şudur: evrak eksikliği belgelendirmenin dayanağını ortadan kaldırır, yani belge zaten hatalı doğmuştur; fiziksel eksiklik ise giderilebilir bir uygunsuzluktur. Bu gerekçe tutarlı, ama pratikte orantısız bir sonuç üretiyor.

İkinci nokta: 30 günün ne zaman başladığı belirsiz. Fıkra “belge sahibine eksikliklerini giderebilmesi için otuz gün süre verilir” diyor, ama sürenin tebliğ mi, tespit mi esas alınarak işlemeye başladığını söylemiyor. 12. maddenin altıncı fıkrası yalnızca yerinde denetim tarihinin bildirileceğini düzenliyor — evrak kontrolü için böyle bir bildirim yükümlülüğü metinde yok. Oysa evrak denetimi, belge sahibinin konutta bulunmasını gerektirmediği için haberi olmadan yapılabilir. Tebliğ adresi güncel değilse 30 günlük pencere, kullanılmadan kapanabilir.

Üçüncü nokta: “uygun olmayan evrak” takdire açık. “Eksik” evrak nesnel bir durumdur: belge dosyada yoktur. “Uygun olmayan” evrak ise değerlendirme gerektirir — süresi geçmiş tapu örneği uygun değil mi, biçim hatası taşıyan noter kararı uygun değil mi? Yönetmelik ölçüt koymuyor, 14. madde ise uygulamada doğacak tereddütleri gidermeye Bakanlığı yetkili kılıyor. İl müdürlükleri arasında farklı yorum çıkması ihtimali, iptal gibi ağır bir sonuç karşısında ciddi bir belirsizlik.

Dördüncü nokta: iptal, misafirin hakkını bitirmiyor. Kanun md. 5/2 ve md. 3/6, iptal veya geçersizlik hâlinde kullanıcıların haklarının sözleşme süresi sonuna kadar devam ettiğini söylüyor. Bu, tüketici tarafı için önemli bir koruma. Ama belge sahibi açısından tuzak da içeriyor: iptalden sonra yeni sözleşme yapmak, Kanunun 4/1-(a) bendi kapsamında “izin belgesi bulunmaksızın kiralama” sayılır — her konut için 100.000 TL (kanun metni tutarı) ve 15 gün süre; devam hâlinde 4/1-(b) ile 500.000 TL, ısrar hâlinde 4/1-(f) ile 1.000.000 TL.

En sık yapılan hatalar

• Satıştan sonra izin belgesini “kendiliğinden geçer” sanmak. Geçmiyor. Tescil tarihinden itibaren 30 gün içinde bildirim, ardından devir başvurusu gerekiyor (Kanun md. 4/2-(b), 5/1-(c)).
• Kat malikleri değiştikten sonra eski oy birliği kararına güvenmek. Dosyadaki noter onaylı karar, belgelendirmeye esas bir belgedir; binadaki malik yapısının değişmesi evrak denetiminde “değişiklik” olarak değerlendirilebilir.
• Aynı binada konut sayısını farkında olmadan beşi aşmak. Beşi geçtiğinde işyeri açma ve çalışma ruhsatı zorunlu hâle geliyor (Kanun md. 3/4, Yönetmelik md. 5/2-(d)-2); site içindeyse ilave olarak tüm kat maliklerinin oy birliği kararı. Üçten fazla bağımsız bölümlü binalarda ayrıca %25 üst sınırı var.
• Azami kişi sayısını kendi hesabına göre ilan etmek. Kapasite kuralı belirli (md. 9/1-(d)): her yatak odası iki kişi, oda sayısı dışında en fazla iki kişi ilave, üç yaşından küçükler hariç toplam 12 kişi üst sınır. Kapasite üstü kiralamada Kanun md. 4/2-(ç) işler.
• Odaları ayrı ayrı kiralamak. Yönetmelik md. 10/2 bunu yasaklıyor; mesken olarak kullanılan belgesiz konutun bir-iki odası için de izin belgesi düzenlenemiyor (md. 6/6).
• Tebliğ adresini güncel tutmamak. Evrak denetiminin tarihi bildirilmek zorunda değil; 30 günlük düzeltme süresi, ulaşmayan bir tebligatla başlayıp bitebilir.
• Kanun metnindeki ceza tutarlarını cari tutar sanmak. Tutarlar 5326 sayılı Kanun md. 17/7 uyarınca her yıl yeniden değerleme oranında artıyor.

2026’da pratik karar

Sonuç

Değişiklik iki cümleden oluşuyor ama turizm amaçlı kiralamada riskin ağırlık merkezini kaydırıyor: artık en pahalı hata, konutta eksik bir ekipman değil, dosyada güncellenmemiş bir belge. Eski metinde evrak uyuşmazlığının bedeli ödenebilir bir para cezasıydı ve belge ayakta kalıyordu; yeni metinde aynı uyuşmazlık, 30 gün içinde giderilmezse faaliyetin kendisini bitiriyor.

Pratik sonuç sade: izin belgesini bir kez alınıp rafa kaldırılan bir evrak gibi değil, güncel tutulması gereken bir kayıt gibi yönetmek gerekiyor. Tapu, malik yapısı, kat malikleri kararı ve kapasite bilgisi arasındaki her kopukluk, iki yıllık denetim takviminde geri dönüyor.

İlgili yazılarımız: Kira Geliri Vergi Beyanı 2026 — turizm amaçlı kiralama gelirinin vergi tarafı; Kira Sözleşmesi Yenileme 2026; 2027 Kira Artış Oranı Tahmini.

Kaynaklar

• Resmî Gazete — Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Faaliyetlerinin Düzenlenmesine İlişkin Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik (27.10.2026, Sayı 33413)
• Resmî Gazete — Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Faaliyetlerinin Düzenlenmesine İlişkin Yönetmelik (28.12.2023, Sayı 32413)
• Resmî Gazete — Aynı Yönetmelikte Değişiklik (10.10.2025, Sayı 33043) — iki aşamalı denetimi kuran metin
• Resmî Gazete — 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (02.11.2023, Sayı 32357)
• Mevzuat Bilgi Sistemi — Yönetmeliğin güncel (mülga/değişik ibareli) tam metni
• Mevzuat Bilgi Sistemi — 5326 sayılı Kabahatler Kanunu (md. 17/6-7: %25 indirim ve yeniden değerleme)