Hisseli bir taşınmazda paydaşlardan biri payını yabancı birine sattığında, diğer paydaşlar o payı alıcının elinden alabilir. Buna önalım (şufa) hakkı deniyor. Asıl soru, alıcıya hangi bedelin ödeneceği. Aralık 2025’te kanun koyucu bu soruya “satış bedeli değil, mahkemenin belirleyeceği rayiç bedel” cevabını vermişti. Anayasa Mahkemesi bu cevabı iptal etti. Karar 6 Kasım 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlandı.
İptalin hemen uygulanmadığını baştan bilmek gerekiyor. Mahkeme, kararın dokuz ay sonra, yani 6 Ağustos 2027’de yürürlüğe girmesine hükmetti. O tarihe kadar rayiç bedel kuralı geçerli. Bu süre TBMM’nin yeni kuralı yazması için verildi.
Ne değişmişti, Mahkeme neyi iptal etti?
Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesi önalım hakkının nasıl kullanılacağını düzenliyor. 7571 sayılı Kanun (24/12/2025) bu maddenin ikinci fıkrasını baştan yazdı:
| 7571 öncesi | 7571 sonrası (25.12.2025’ten itibaren) | AYM kararı | |
|---|---|---|---|
| Hak sahibinin ödeyeceği bedel | Payın satış bedeli (tapuda gösterilen) + alıcının tapu giderleri | Hâkimin gecikmeksizin belirleyeceği rayiç bedel + tapu giderleri | ”rayiç bedeli” iptal (oyçokluğu, 4 karşıoy) |
| Bedeli yatırma süresi | Hâkimin belirleyeceği süre | Hâkimin vereceği kesin süre, nakden ve nemalandırılmak üzere | Bağlantılı iptal |
| Açılmış davalar | — | Yeni kural, 25.12.2025’ten önce açılmış davalara da uygulanır (geçici 1/2) | Bağlantılı iptal |
| Yürürlük | — | — | 6 Ağustos 2027 |
Kaynak: Anayasa Mahkemesi E.2026/23, K.2026/162 (R.G. 6.11.2026, Sayı 33422) · TMK güncel metin, md. 732-734 ve geçici 1
Karar, 13 asliye hukuk mahkemesinin itiraz başvurusu ile 140 milletvekilinin iptal davasının birleştirilmesiyle verildi. Esasa ilişkin inceleme yalnızca “rayiç bedeli” ibaresi için yapıldı. “Gecikmeksizin”, “kesin süre” ibareleri, fıkranın geri kalanı ve davalara ilişkin geçiş hükmü, rayiç bedel düşünce uygulanma imkânı kalmadığı için 6216 sayılı Kanunun 43/4 maddesi uyarınca bağlantılı olarak iptal edildi (kararın 52-56. paragrafları).
Mahkemenin gerekçesi: “Sözleşme başka bir sözleşmeye dönüşüyor”
Çoğunluk gerekçesinin özü (paragraf 49-50) şu:
- Önalım bedeli, paydaş ile alıcının kararlaştırdığı satış bedeli olmazsa, önalım hakkına konu sözleşmenin şartları değişir ve farklı bir satış ilişkisine dönüşür. Kural, tarafların serbest iradesini ortadan kaldırıyor.
- Alıcıya, kendi ödediğinden farklı bir bedel ödenecek. Rayiç bedel satış bedelinden yüksekse alıcı haksız kazanç elde ediyor. Düşükse alıcı zarara uğruyor.
- Önalım hakkı sahibi, ne kadar ödeyeceğini ancak yargılamanın sonunda öğreniyor. Bu da onu hukuken belirsiz bir konuma sokuyor.
Mahkeme bu nedenlerle kuralı Anayasa’nın 5. (devletin temel amaçları) ve 35. (mülkiyet hakkı) maddelerine aykırı buldu. Gerekçede iki eski karara açıkça dayanıldı. 2023’te 7571 öncesindeki “satış bedeli” ibaresi Anayasa’ya uygun bulunmuştu (8/11/2023, E.2023/77). 2025’te ise yasal önalım hakkının kendisi Anayasa’ya uygun görülmüştü (3/6/2025, E.2024/152).
Karşıoy da okunmaya değer. Dört üye, rayiç bedelin hem alıcıyı hem önalım hakkı sahibini koruduğunu savundu. Bu üyelere göre kural, satış tarihinden uzun süre sonra kullanılan önalımda enflasyon karşısında eriyen bedelden alıcıyı korur. Karşıoy ayrıca Yargıtay’ın muvazaa (bedelin tapuda gerçeğe aykırı gösterilmesi) iddialarında zaten rayiç bedel tespit ettiğini hatırlatıyor (Yargıtay 14. HD, E.2016/14772; 7. HD, E.2021/7262).
6 Ağustos 2027’ye kadar ne geçerli?
İptal ileriye dönük ve ertelenmiş. Yürürlüğü durdurma talebi de reddedildi. Pratik sonuçları şöyle:
| Durum | Bugünden 6 Ağustos 2027’ye kadar | 6 Ağustos 2027’den sonra |
|---|---|---|
| Yeni açılan önalım davası | Hâkim rayiç bedeli belirler; hak sahibi kesin sürede yatırır | TBMM’nin yapacağı düzenlemeye bağlı |
| 25.12.2025 öncesi açılmış, süren dava | Geçici 1/2 gereği rayiç bedel kuralı bu davalara da uygulanıyor | Geçici 1/2 de iptal edildi; yeni düzenlemeye bağlı |
| Önalım süresi (TMK 733) | Bildirimden 3 ay, her hâlde satıştan 1 yıl | Değişmiyor — 733 iptal kapsamında değil |
| Cebrî artırma / 2886 s. Kanun kapsamındaki satış | Önalım kullanılamaz | Değişmiyor |
Dokuz ayda TBMM ne yapmalı? Mahkeme, kuralın hemen ortadan kalkmasının “kamu yararını ihlal edici” bir hukuki boşluk doğuracağını yazdı (paragraf 58). [Olası] En güçlü aday, 2023’te Anayasa’ya uygun bulunmuş “satış bedeli” sistemine dönülmesi ve muvazaa iddiaları için yargının zaten uyguladığı istisnanın kanuna yazılması. Bu bir tahmindir. Düzenleme yapılmazsa 6 Ağustos 2027’den sonra 734/2 tamamen boş kalır. Anayasa Mahkemesinin iptal kararı, değiştirilen eski metni kendiliğinden geri getirmez. Bu boşlukta hangi bedelin uygulanacağına mahkemeler karar vermek zorunda kalır.
Kimi nasıl etkiliyor? Pratik karar tablosu
| Siz kimsiniz? | Şu an ne yapmalı? |
|---|---|
| Payını satmak isteyen paydaş | Satışı diğer paydaşlara noterden bildirin (TMK 733). Bildirim yapılmazsa önalım riski satıştan itibaren 1 yıl açık kalır, alıcı fiyat kırar. |
| Hisseli pay satın alan üçüncü kişi | Payı rayiç değerin altında aldıysanız, bugünkü kurala göre dava sonunda size rayiç bedel ödenir. Noter bildirimini kendiniz yaptırıp 3 aylık süreyi başlatmak sizin lehinize. |
| Önalım hakkı olan paydaş | Dava açacaksanız, 6 Ağustos 2027’ye kadar rayiç bedeli yatırmanız gerektiğini hesaba katın. Bu tutar satış bedelinden yüksek çıkabilir ve kesin süre kaçarsa tescil kararı verilemez. |
| Süren davanın tarafı | Karar 6 Ağustos 2027’den önce çıkacaksa mevcut rayiç bedel kuralı uygulanır. Sonraya kalacaksa avukatınızla yeni düzenlemeyi takip edin. |
| Miras kalan taşınmazın mirasçısı | Miras ortaklığı elbirliği mülkiyetidir. TMK 732’deki yasal önalım hakkı paylı mülkiyet için tanınmıştır. Önce mülkiyet türünüzü tapudan kontrol edin. |
paradefter yorumu
Bu kararın asıl dersi rakamda değil, takvimde. Rayiç bedel kuralı 25 Aralık 2025’te yürürlüğe girdi, 6 Ağustos 2027’de düşecek. Yani yaklaşık 19,5 ay yaşayacak bir kural, bu arada açılmış davaların tamamına ve geçiş hükmüyle eski davalara da uygulanıyor. Aynı uyuşmazlıkta yalnızca karar tarihine göre farklı bedel ödenmesi riski gerçek.
Bizim okumamız şu: Önalım davası açmayı düşünen paydaş için kesin rakam bilinmeden dava açmak bugünkü kuralın en pahalı yanı. Rayiç bedel, tapuda gösterilen satış bedelinin çok üstünde çıkabilir ve kesin süre kaçarsa dava kaybedilir. Hisseli pay alan yatırımcı açısından ise kural şimdilik koruyucu. Ancak satış bedeline dönülürse bu koruma 6 Ağustos 2027’den sonra kaybolabilir. Hisseli tapu alırken noter bildirimini kendiniz yaptırmak, her iki senaryoda da riski 3 aya indiren en ucuz adım.
En sık yapılan hatalar
- “AYM iptal etti, artık satış bedeli geçerli” sanmak. İptal 6 Ağustos 2027’de yürürlüğe giriyor. O güne kadar rayiç bedel kuralı uygulanıyor.
- Noter bildirimini atlamak. Bildirim yoksa 3 aylık süre hiç başlamaz. Önalım riski satıştan itibaren 1 yıl boyunca açık kalır.
- Süreyi 2 yıl sanmak. 25 Aralık 2025 ve sonrasındaki satışlarda üst süre 1 yıl. 2 yıl yalnız bu tarihten önceki satışlarda geçerli.
- İcra ihalesinden alınan payda önalım beklemek. Cebrî artırmayla satışta önalım hakkı kullanılamaz.
- Kesin süreyi hafife almak. Hâkimin verdiği kesin sürede bedel nakden yatırılmazsa payın tesciline karar verilemez. Bu, davanın fiilen kaybedilmesi demektir.
Sonuç
Anayasa Mahkemesi, önalım davasında payın rayiç bedelle alınmasını mülkiyet hakkına aykırı buldu. Kural 6 Ağustos 2027’de yürürlükten kalkacak. O tarihe kadar mahkemeler rayiç bedeli belirlemeye devam edecek. TBMM’nin dokuz ay içinde yeni bedel kuralını yazması gerekiyor. Hisseli taşınmazı olan herkes için bugünkü güvenli adım, satışı noterden bildirmek ve dava açmadan önce rayiç bedel riskini hesaplamak.
Konut ve tapu tarafındaki diğer güncel maliyetler için: Emlak Vergisi 2026 ve 2027 artışı · Miras kalan taşınmazda veraset vergisi · Yargıtay: hor kullanma ve geç tahliye tazminatı
Kaynaklar
- Anayasa Mahkemesi, E.2026/23, K.2026/162, 16/7/2026 — Resmî Gazete 6.11.2026, Sayı 33422
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, md. 732-734 ve geçici md. 1 (güncel metin, iptal dipnotuyla)
- Resmî Gazete, 6 Kasım 2026 tarihli ve 33422 sayılı fihrist
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Süren bir uyuşmazlıkta avukatınıza danışın.
