İstanbul’da yürütülen kentsel dönüşüm uygulamalarında hak sahiplerine verilen yapım yardımının süresi bir yıl uzatıldı. 20 Ekim 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 11902 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı tek cümlelik: 22 Şubat 2024 tarihli ve 8189 sayılı Karar’ın 3 üncü maddesinin on üçüncü fıkrasında yer alan süre, 31/12/2027 tarihine kadar uzatıldı. Tutarlar, şartlar ve kapsam olduğu gibi kaldı.
Değişen Tek Şey Tarih — Hem de Hangi Tarih?
Kararın gözden kaçan yanı, uzatılan sürenin tam olarak neyin süresi olduğu. 8189 sayılı Kararın 3/(13) fıkrası inşaatın bitiş tarihini değil, evrakın imzalanma tarihini düzenliyor:
“Bu Karar kapsamında yapım için yardıma ilişkin hibe taahhütnamesi ve kredi sözleşmesi Başkanlığa ayrılan İstanbul Dönüşüm Kampanyası Finansmanı bütçe imkanları doğrultusunda 31/12/2026 tarihine kadar 6306 sayılı Kanun kapsamında onaylanan riskli yapılar için yapılabilir.”
20 Ekim kararı bu cümledeki tarihi 31/12/2027 yaptı. Yani kazanılan şey inşaatı bitirmek için bir yıl değil, sözleşmeyi imzalamak için bir yıl. Sözleşme kurulduktan sonraki ödeme ve geri ödeme takvimi fıkranın kapsamı dışında ve değişmedi.
İkinci ayrıntı aynı cümlenin içinde: destek “bütçe imkanları doğrultusunda” veriliyor. Bu bir hak değil, ödeneğe bağlı bir imkân. Şartları tutan her başvurunun otomatik karşılanacağını garanti eden bir hüküm metinde yok.
Kararın Üç Yıllık Değişim Haritası
Bugünkü düzenleme, 2024’te kurulan bir yapının üçüncü revizyonu. Hangi değişikliğin neyi getirdiği karışıyor; tablo bunu ayırıyor:
| Karar | Resmî Gazete | Ne yaptı |
|---|---|---|
| 8189 | 23 Şubat 2024, Sayı 32469 | Sistemi kurdu: hibe + kredi + tahliye desteği, tutarlar (700.000 / 350.000 / 1.400.000 / 100.000 TL), 1,5 kat yoğunluk sınırı, 1/4/2023 ruhsat eşiği, 24 ay geri ödemesiz + 120 ay vade, sözleşme son tarihi 31/12/2026 |
| 9768 | 1 Mayıs 2025, Sayı 32887 | Yalnızca tutarları artırdı: 700.000 → 875.000, 350.000 → 437.500, 1.400.000 → 1.750.000, tahliye 100.000 → 125.000 TL. Geçici madde ile eski sözleşmelere eski tutarlar korundu |
| 10960 | 27 Şubat 2026, Sayı 33181 | 3/(12)‘deki “yine hak sahiplerine ait” ibaresini kaldırdı (başka parselde kullanım esnedi); 3/(13)‘e “6306 sayılı Kanun kapsamında onaylanan riskli yapılar için” ibaresini ekledi |
| 11902 | 20 Ekim 2026, Sayı 33406 | 3/(13)‘teki süreyi 31/12/2027’ye uzattı. Başka hiçbir hükme dokunmadı |
Güncel Destek Tablosu
8189 sayılı Kararın 3/(5) ve 3/(6) fıkralarının 9768 sayılı Karar ile değişik hâli:
| Kim / ne için | Hibe (karşılıksız) | Kredi (geri ödenir) |
|---|---|---|
| Hak sahibine bir konut için | 875.000 TL’ye kadar | 875.000 TL’ye kadar |
| Hak sahibine bir işyeri için | 437.500 TL’ye kadar | 437.500 TL’ye kadar |
| Aynı hak sahibinin diğer her bir konutu | — | 1.750.000 TL’ye kadar |
| Aynı hak sahibinin diğer her bir işyeri | — | 875.000 TL’ye kadar |
| Bağımsız bölümü kullanan malik / kiracı / sınırlı ayni hak sahibi | 125.000 TL tahliye desteği (bağımsız bölüm başına bir kez) | — |
Ayrıca 3/(5)‘in son cümlesi bir imkân daha tanıyor: hak sahibi, satış veya 6306 kapsamında yapılacak pay satışı işlemi ile edineceği taşınmaz için, payı satılan hak sahibinin kullanacağı hibe ve krediyi kullanabilir.
paradefter yorumu — “1 Milyon 875 Bin Lira” Rakamı Ne Anlatıyor, Ne Anlatmıyor
Bu kararın dolaşımdaki özeti tek bir toplama dayanıyor: 875.000 + 875.000 + 125.000 = 1.875.000 TL. Aritmetik doğru, ama üç kalem birbirinden tamamen farklı nitelikte ve bunları tek “destek” rakamında toplamak hak sahibinin bütçesini yanlış kurdurur.
Birinci kalem gerçekten karşılıksız. 875.000 TL hibe, Kararın 2/(ğ) bendinde “karşılıksız nakdi yardım” olarak tanımlı. Geri ödemesi yok.
İkinci kalem borç — ve sabit tutarlı bir borç değil. 875.000 TL kredi, 3/(8) uyarınca her yılın ocak ayında güncelleme oranı ile büyüyor. O oran, 2/(f) bendinde TÜFE’nin yıllık değişiminin yarısı olarak tanımlanmış. Bunun pratik anlamı şu: yıllık TÜFE %30 ise borç o yıl %15 artar. 24 aylık geri ödemesiz dönem boyunca da bu güncelleme işlemeye devam eder — yani ilk taksiti ödemeye başladığınızda anapara artık 875.000 TL değildir. Krediyi cazip kılan şey faizsiz olması değil (yalnızca ilk 12 taksit faizsiz), enflasyonun yarısıyla endekslenmesi: yüksek enflasyon ortamında reel olarak borcun erimesi anlamına gelir. Ama “875 bin lira destek aldım, 875 bin lira ödeyeceğim” beklentisi yanlıştır.
Üçüncü kalem çoğu zaman hak sahibinin cebine hiç girmez. 125.000 TL tahliye desteği 3/(6) uyarınca bağımsız bölümü kullanana veriliyor — bu kişi malik olabilir, kiracı da olabilir. Evini kiraya vermiş bir malik için bu kalem tabloda yoktur; desteği taşınan kiracı alır.
Dördüncü nokta, kamuoyu tartışmasında hiç görünmüyor: para hak sahibine değil müteahhide akıyor. 3/(7) fıkrası ödemenin, hak sahipleri adına anlaşılan yüklenicinin banka hesabına, üç eşit taksitte (subasman, taşıyıcı sistem bitimi, inşaat bitimi) yapılacağını söylüyor. Bu bir ayrıntı değil, pazarlık pozisyonunu değiştiren bir tasarım tercihi: hak sahibi parayı yönetmiyor, parayı tetikliyor. Yüklenici seçimi ve sözleşmesi, destekten yararlanmanın teknik bir adımı değil, finansal sonucu belirleyen asıl karardır.
Beşinci ve en çok atlanan nokta: 2026 Şubat’ındaki daraltma. 10960 sayılı Karar, 3/(13) fıkrasına “6306 sayılı Kanun kapsamında onaylanan riskli yapılar için” ibaresini ekledi. Bugün uzatılan süre, bu daraltılmış kapsamın süresidir. Yapısı henüz riskli yapı olarak onaylanmamış bir malik için 31 Aralık 2027 geniş bir pencere değil: önce riskli yapı tespiti ve onayı, sonra ruhsat ve kat irtifakı (md. 3/1), sonra sözleşme. Bu zincirin tamamı bir yıldan kısa sürmüyor.
En Sık Yapılan Hatalar
- “1.875.000 TL hibe veriliyor” sanmak. Karşılıksız kısım konut başına 875.000 TL. Kalanın 875.000 TL’si ipotekli ve TÜFE’nin yarısıyla güncellenen bir kredi, 125.000 TL’si ise bağımsız bölümü kullanana verilen tahliye desteği.
- 31 Aralık 2027’yi inşaatın bitiş tarihi sanmak. Uzatılan tarih, 3/(13) uyarınca hibe taahhütnamesi ve kredi sözleşmesinin yapılabileceği son tarihtir.
- Yoğunluk sınırını hesaplamamak. Yeni projedeki bağımsız bölüm sayısı veya inşaat alanı mevcudun bir buçuk katını geçerse hibe ve kredi hakkı düşer (md. 3/2). Müteahhidin daire sayısını artıran teklifi, desteği tamamen yakabilir.
- 1/4/2023 öncesi ruhsatı atlamak. Parselde bu tarihten önce yeni yapıya ait yapı ruhsatı düzenlenmişse yardımdan faydalanılamaz (md. 3/3).
- Tahliye desteğini kiracıya söylememek. Destek maliklere olduğu kadar kiracılara ve sınırlı ayni hak sahiplerine de açık; bağımsız bölüm başına bir kez (md. 3/6).
- Kredi puanı endişesiyle başvurmamak. Gelir ve kredi puanına bakılmıyor (md. 3/10) — ama kredi tutarının iki katı ipotek tesis ediliyor (md. 3/11).
- Zemin uygun değilse süreci bitmiş saymak. Hak sahiplerinin tamamının muvafakatiyle yardım başka bir parselde kullanılabilir (md. 3/12).
2026-2027’de Pratik Karar — Adım Adım
| Adım | Ne yapılır | Dayanak / not |
|---|---|---|
| 1 | Yapının 6306 kapsamında onaylı riskli yapı olup olmadığını teyit edin | 8189 md. 3/(13), 10960 ile eklenen ibare |
| 2 | Parselde 1/4/2023’ten önce yeni yapıya ruhsat düzenlenip düzenlenmediğini kontrol edin | md. 3/(3) — düzenlenmişse yardım yok |
| 3 | Müteahhit teklifindeki bağımsız bölüm sayısı / inşaat alanını mevcutla kıyaslayın | md. 3/(2) — 1,5 katı geçmemeli |
| 4 | Hak sahibi sayısına göre hibe + kredi tavanınızı çıkarın (875.000 / 437.500 / 1.750.000 TL) | md. 3/(5), 9768 ile değişik |
| 5 | Bağımsız bölümü kullananı belirleyin: tahliye desteği ona ödenir | md. 3/(6) — kiracı dâhil, bölüm başına bir kez |
| 6 | Ruhsat ve kat irtifakı adımlarını planlayın — yardım bu aşamadan sonra devreye giriyor | md. 3/(1) |
| 7 | Yükleniciyi, ödemenin onun hesabına üç taksitte akacağını bilerek seçin ve sözleşmeyi buna göre kurun | md. 3/(7) |
| 8 | Kredi geri ödemesini TÜFE’nin yarısı kadar yıllık güncelleme varsayımıyla modelleyin | md. 2/(f), md. 3/(8) |
| 9 | Hibe taahhütnamesi ve kredi sözleşmesini 31/12/2027’den önce imzalayın | md. 3/(13), 11902 ile değişik |
Sonuç
20 Ekim kararı yeni bir destek açmıyor; var olan desteğin kapısını bir yıl daha açık tutuyor. Paket 2025 Mayıs’ında tutar olarak büyütüldü, 2026 Şubat’ında kapsam olarak daraltıldı, bugün ise süre olarak uzatıldı. Hak sahibi açısından anlamlı takvim bu üç kararın bileşkesi: onaylı riskli yapı şartını sağlayan, yoğunluğu 1,5 katın altında tutan ve yükleniciyle sözleşmesini 31 Aralık 2027’den önce kuran kişi, konut başına 875.000 TL karşılıksız destek ile enflasyonun yarısıyla endekslenen 875.000 TL’lik bir krediye erişiyor. Bu zincirin herhangi bir halkası kopuyorsa, uzayan süre tek başına bir şey değiştirmiyor.
Yasal Uyarı
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki veya finansal danışmanlık değildir. Başvuru, hak sahipliği ve yüklenici sözleşmesi kararları için Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’na, ilçe belediyenize ve avukatınıza başvurun; uygulama, Bakanlıkça belirlenen usul ve esaslara göre farklılaşabilir.
Kaynaklar
- Resmî Gazete — 11902 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı (20.10.2026, Sayı 33406)
- Resmî Gazete — 8189 sayılı Karar, İstanbul İlinde Yürütülecek Kentsel Dönüşüm Uygulamaları Kapsamında Yapım İçin Yardım Verilmesine İlişkin Karar (23.02.2024, Sayı 32469)
- Resmî Gazete — 9768 sayılı Değişiklik Kararı, tutar artışları (01.05.2025, Sayı 32887)
- Resmî Gazete — 10960 sayılı Değişiklik Kararı (27.02.2026, Sayı 33181)
- mevzuat.gov.tr — 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun
- İlgili rehber: DASK Zorunlu Deprem Sigortası
- İlgili rehber: DASK’ta Ev Satışı — Yeni Dönem
- İlgili rehber: Konut Kredisi mi, Tüketici Kredisi mi?
- İlgili rehber: Emlak Vergisi 2026
